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서울특별시 용산구 문배동은 서울 중심부의 핵심 지역으로, 용산역과 삼각지역이 인근에 위치해 있어 뛰어난 교통 접근성을 자랑하는 곳입니다. 특히 용산 재개발 지역과 인접해 있어 향후 발전 가능성이 높으며, 각종 편의시설과 공원이 잘 갖춰진 주거 선호지역입니다.
오늘 분석할 물건은 용산구의 용산케이씨씨웰츠타워로, 초보자도 쉽게 이해할 수 있도록 상세한 경매 물건 분석을 준비했습니다. 고층 아파트는 조망권과 함께 안정적인 자산가치를 기대할 수 있는 부동산 유형으로, 용산구라는 입지적 장점과 함께 이 물건이 가진 투자 매력과 위험요소를 꼼꼼히 살펴보겠습니다.
📋 투자 분석 개요
💡 시장 분석
- 담당 법원: 서울서부지방법원 경매1계
- 사건번호: 2024타경53030전자
- 현재 시세: 서울 용산구 문배동 아파트는 최근 평당 3000만원~4000만원 수준
- 경매가 vs 시세: 현재 경매 시작가(11억6000만원)는 감정가(14억5000만원) 대비 20% 할인된 가격
- 지역 특성: 용산 중심부로 교통접근성 우수하고 재개발 기대감이 높은 지역
🚨최종 투자 결정 가이드
- 보수적 투자자: 신중 검토 권장 (고가 물건, 안정적 지역)
- 공격적 투자자: 적극 검토 권장 (할인율 + 지역 프리미엄)
📍 어떤 집인가요?
- 위치: 서울특별시 용산구 백범로90길 90, 18층101동1801호 (문배동,용산케이씨씨웰츠타워)
- 평수: 약 25.4평형 (전용면적 84.03㎡)
- 구조: 철골철근콘크리트구조 지하6층 지상39층 건물의 18층
- 구성: 아파트 (내부구조 상세 확인 필요)
💰 가격 정보
- 원래 가치(감정가): 14억5000만원
- 현재 경매 시작가: 11억6000만원 (감정가의 약 80%)
- 채권자가 받을 돈: 4억7873만원
📅 경매 일정
- 다음 경매일: 2025년 7월 1일 오전 10시
- 매각결정일: 2025년 7월 8일 오후 2시
- 법원: 서울서부지방법원 신관 제209호 경매법정
🏘️ 주변 환경 및 리스크 분석
용산구 문배동은 서울 중심부의 핵심 지역으로, 삼각지역과 효창공원앞역이 인근에 위치해 있어 뛰어난 교통 접근성을 자랑합니다. 또한 용산 재개발 지역과 인접해 있어 향후 발전 가능성이 높으며, 각종 편의시설과 공원 등이 잘 갖춰진 서울의 대표적인 주거 지역입니다.
✅ 좋은 점
- 서울 중심부 프리미엄 입지 (용산구 문배동)
- 삼각지역(지하철 4호선, 6호선), 효창공원앞역(경의중앙선, 6호선) 인근
- 뛰어난 교통 접근성 (지하철 4개 노선 접근 가능)
- 18층 고층으로 우수한 조망권 확보
- 지하주차장 및 각종 편의시설 완비
- 용산 재개발 지역 인접으로 향후 발전 가능성 높음
🏗️ 건물 상태
- 39층 고층 건물의 18층으로 우수한 조망권
- 철골철근콘크리트구조로 견고한 구조
- 승강기, 급배수설비, 난방설비, 소방설비 등 완비
- 25.4평형 중형 평수로 실수요자 선호도 높음
- 외벽 석재 마감으로 고급스러운 외관
⚠️ 주의할 점
- 1회 유찰 후 재경매: 2025년 1월 첫 경매에서 유찰
- 고액 물건: 11억 6천만원의 고가 물건으로 자금 부담 큼
- 임대관계 미상: 현재 거주 상황 및 임대차 관계 불명확
- 매각 후 미납 이력: 2월 매각허가 후 대금지급 미이행
💎 투자 유형별 권장사항
| 투자 방향 | 권장도 및 입장 | 주요 전략 및 핵심 고려사항 | 투자 결정 신호 및 최종 권장 |
|---|---|---|---|
| 🔵 보수적 투자자 (안정성 중시) |
⚠️ 신중 검토 필요 (고가 물건 + 자금 부담) |
|
🟡 조건부 투자 검토
⇒ 최종 권장: 충분한 자금력을 보유한 보수적 투자자에게 적합하나, 고가 물건임을 고려해야 합니다. |
| 🟡 중간 위험 감수 투자자 | 💰 적극 검토 (할인율 + 입지 + 조망권) |
|
🟢 투자 진행 신호
⇒ 최종 권장: 철저한 사전 조사와 자금 계획 수립 후 매우 좋은 투자 기회가 될 것으로 판단됩니다. |
| 🔴 공격적 투자자 (고수익 추구) |
🎯 최우선 검토 대상 (할인율 + 서울 프리미엄 + 조망권) |
|
🟢 투자 진행 신호
⇒ 최종 권장: 서울 중심부의 입지 프리미엄과 할인된 가격을 고려할 때 공격적 투자자에게 최적의 물건입니다. |
💡 경매 초보자를 위한 팁
- 현장 답사 필수: 건물 및 주변 환경 직접 확인
- 자금조달 계획: 11억 이상 고가 물건으로 충분한 자금 확보 필요
- 임대관계 조사: 현재 거주 상황 및 임대차 관계 파악
- 내부 상태 확인: 가능한 한 내부 상태 직접 확인
- 시세 조사: 인근 아파트 거래가 및 임대료 조사
💡 경매 초보자를 위한 투자 포인트
이 물건은 서울 중심부라는 최고의 입지와 할인된 경매가격을 갖춘 프리미엄 투자처입니다.
- 1회 유찰은 오히려 더 좋은 조건으로 매수할 기회
- 서울 용산구 중심부는 최고 프리미엄 지역
- 20% 할인가로 안전마진 확보된 투자
- 18층 조망권으로 임대 프리미엄 기대
- 25.4평형은 실수요자가 선호하는 평수대
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