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오늘 분석할 경매 물건은 경기도 용인시 기흥구 언남동에 위치한 까사90 아파트입니다. 감정가(2억 8,700만원) 대비 약 30% 하락한 2억 900만원의 최저가로 진행되고 있어 가격적인 이점이 매우 커 보입니다.
하지만, 이 물건은 대항력과 우선변제권 있는 임차인이 존재하며, 전세보증금(2억 8,500만원)을 매수인이 인수해야 하는 심각한 권리적 위험이 있습니다. 이번 분석에서는 이 물건의 가격적 이점과 함께 권리적 위험을 상세히 짚어드리겠습니다.
📋 투자 분석 개요
핵심 분석
- 담당 법원: 수원지방법원 경매6계
- 사건번호: 2024타경77541
- 경매가 vs 감정가: 최저가(2억 900만원)는 감정가(2억 8,700만원) 대비 약 30% 하락
- 지역 특성: 구성초등학교 동남측 인근, 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역
최종 투자 결정 가이드
보수적 투자자: 입찰 금지 (임차보증금 인수 위험)
공격적 투자자: 고도의 전문가 분석 필수 (높은 위험, 고도의 권리분석 능력 필요)
어떤 집인가요?
- 위치: 경기도 용인시 기흥구 구성로64번길 25, 10층1001호 (언남동, 까사90)
- 아파트명: 까사90
- 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 10층 내 10층
- 이용상태: 공동주택(아파트)으로 이용 중
- 설비: 위생, 급·배수, 난방설비, 엘리베이터, 소화설비, 주차장 등
가격 정보
- 원래 가치(감정가): 287,000,000원
- 현재 경매 시작가: 200,900,000원 (감정가 대비 30% 할인)
- 매수신청보증금: 20,090,000원 (최저가의 10%)
- 채권자 청구금액: 285,000,000원
경매 일정
- 예정 경매일: 2025년 8월 26일 오전 10시
- 법정: 수원지방법원 광교신청사 제101호 법정
- 사건접수: 2024년 7월 2일
- 배당요구종기: 2024년 10월 7일
🏘️ 주변 환경 및 주요 리스크 분석
본 물건은 용인시 기흥구 마북동 구성초등학교 동남측에 위치한 지역으로, 주위에 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다. 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용은 보통 수준이며, 주거 환경은 비교적 양호한 편입니다.
주목해야 할 장점
- 가격 메리트: 감정가 대비 약 30% 하락한 가격으로 입찰 가능
- 안정적 주거 환경: 아파트 단지가 형성되어 있으며, 근린생활시설이 잘 갖춰져 있음
주요 리스크 및 주의사항
- 가장 중요한 리스크: 대항력 있는 임차인: 임차인의 보증금 2억 8,500만원이 최저가(2억 900만원)보다 높아, 낙찰 시 보증금 전액을 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다.
💎 투자 유형별 권장사항
| 투자 방향 | 권장도 및 입장 | 주요 전략 및 핵심 고려사항 | 투자 결정 신호 및 최종 권장 |
|---|---|---|---|
| 🔵 보수적 투자자 (안정성 중시) |
입찰 금지 (위험 회피 권장) |
|
⇒ 최종 권장: 손실 가능성이 매우 크므로 입찰을 피해야 합니다. |
| 🟡 중간 위험 감수 투자자 | 입찰 금지 (전문가 자문 필수) |
|
🟢 투자 진행 신호
⇒ 최종 권장: 전문가와 함께 분석하더라도, 투자 자체를 재고해야 합니다. |
| 🔴 공격적 투자자 (고수익 추구) |
최고 수준의 리스크 감수 (전문가 동반 필수) |
|
🟢 투자 진행 신호
⇒ 최종 권장: 고도의 위험을 감수하고서라도 복잡한 권리 문제를 해결하여 수익을 노리는 소수 전문가에게만 적합합니다. |
경매 초보자를 위한 팁
- 절대 입찰 금지: 이 물건은 초보자가 접근하기에 너무나 큰 위험을 가지고 있습니다. 대항력 있는 임차인의 존재는 낙찰 시 전세 보증금을 모두 떠안을 수 있다는 것을 의미합니다.
- 권리분석의 중요성: 임차인의 전입일, 확정일자, 보증금액 등 권리관계를 정확히 파악하는 것이 경매의 핵심입니다.
- 입찰가 산정: 단순히 할인율만 보고 입찰가를 정하면 안 됩니다. 인수해야 할 보증금을 모두 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.
💡 최종 투자 포인트
이 물건은 감정가 대비 약 30% 하락이라는 매력적인 가격을 가지고 있지만, '대항력 있는 임차인의 보증금 인수'라는 치명적인 위험을 안고 있습니다.
- 감정가 대비 약 30% 하락한 최저가로 수익률 측면에서 착시 효과를 줄 수 있음
- 권리분석 실패 시 전세 보증금(2.85억 원)을 모두 떠안을 위험
- 초보자에게는 절대 비추천하며, 전문가의 도움 없이는 접근해서는 안 되는 물건
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