동탄 오피스텔 경매 물건 쉽게 분석하기

요즘 부동산 시장에서 가장 뜨거운 관심을 받고 있는 지역 중 하나가 바로 동탄입니다. 경기도 화성시에 위치한 동탄은 수도권 남부의 대표적인 신도시로, 탄탄한 교통 인프라와 우수한 교육환경, 그리고 지속적인 개발 계획으로 인해 투자자들의 주목을 받고 있습니다.

 

동탄 지역의 발전 가능성과 함께, 오늘은 초보자도 쉽게 이해할 수 있는 경매 물건 분석을 준비했습니다. 이번에 분석할 물건은 경기도 화성시 소재의 스마트리움오피스텔입니다.

 

오피스텔은 주거와 업무 기능을 동시에 갖춘 복합 부동산으로, 특히 교통이 편리하고 상업지역에 위치한 경우 안정적인 임대수요를 기대할 수 있습니다. 동탄이라는 입지적 장점과 함께 이 물건이 가진 투자 매력과 위험요소는 무엇인지 꼼꼼히 살펴보겠습니다.

 

📋 투자 분석 개요

💡 시장 분석

• 담당 법원: 수원지방법원 경매17계
• 사건번호: 2021타경6487
• 현재 시세: 화성시 동탄 오피스텔은 최근 거래가 활발하지 않으나, 유사 물건 기준 평당 300만원~500만원 수준
• 경매가 vs 시세: 현재 경매 시작가(197만원)는 감정가(1억원) 대비 98% 할인된 극도의 저가
• 지역 특성: 화성시 동탄은 신도시 개발지역으로 인프라 구축 중

 

🚨최종 투자 결정 가이드

• 경매 초보자: 절대 참여 금지 (대금지급 실패 이력 + 재매각 리스크)
• 경험 있는 투자자: 대금지급 실패 원인 분석 후 신중 검토

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📍 어떤 집인가요?

• 위치: 경기도 화성시 동탄면 동탄순환대로 725, 6층625호 (스마트리움오피스텔)
• 평수: 약 6평형 (전용면적 19.46㎡)
• 건축연도: 2016년 완공 (약 9년 된 건물)
• 구조: 철근콘크리트 7층 건물의 6층

 

💰  가격 정보

• 원래 가치(감정가): 1억원
• 현재 경매 시작가: 197만원 (감정가의 약 2%)
• 채권자가 받을 돈: 2,172만원

 

📅 경매 일정

• 다음 경매일: 2025년 6월 20일 오전 10시
• 매각결정일: 2025년 6월 27일 오후 2시
• 법원: 수원지방법원 광교신청사 제101호법정

 

🏘️ 주변 환경 및 리스크 분석

✅ 좋은 점

동탄은 SRT 수서평택고속선과 신분당선 연장, 그리고 향후 GTX-C 노선까지 계획되어 있어 서울 접근성이 크게 향상될 예정입니다. 또한 삼성전자 평택캠퍼스와 인접해 있어 직주근접의 장점을 갖추고 있으며, 각종 상업시설과 문화시설의 입점도 활발히 진행되고 있습니다.

• 동탄 신도시 위치 (계획도시로 체계적 개발)
• 영천초등학교 인근으로 교육환경 양호
• 대중교통 접근성 양호 (버스정류장 인근)
• 근린생활시설, 아파트단지 인근으로 편의시설 접근성 우수

 

🏗️ 건물 상태

• 9년 된 건물로 비교적 신축
• 승강기, 급배수설비 완비
• 복합판넬 외벽 마감으로 외관 양호
• 6층으로 적당한 높이

 

🆘 심각한 리스크

1. 대금지급 실패 이력
   • 2023년 6월 매각 후 대금지급 실패
   • 2023년 10월 재매각 후 다시 매각불허가 결정
   • 연속된 대금지급 실패는 물건 자체의 문제 시사
2. 16회 연속 매각 시도의 의미
   • 2022년 6월부터 16회 매각 시도
   • 두 번의 매각 성사 후 모두 대금지급 실패
   • 시장에서 실질적 거래 성사의 어려움
3. 추가 비용 발생 확실
   • 매수신청보증금 20% (고액)
   • 각종 세금 및 등록비용
   • 임대관계 미상으로 인한 불확실성

 

💎 투자 유형별 권장사항

투자 방향	권장도 및 입장	주요 전략 및 핵심 고려사항	투자 결정 신호 및 최종 권장
🔵 보수적 투자자 (안정성 중시)	❌ 절대 투자 금지 (연속 대금지급 실패로 인한 리스크가 매우 큼)	대금지급 실패 이력은 물건 자체의 근본적 문제 시사 매각 후 소유권 이전 불확실성 법적 분쟁 가능성 상존	🔴 투자 중단 신호 연속 대금지급 실패 이력 16회 매각 시도로 시장성 검증 실패 매수신청보증금 20% 고부담 ⇒ 최종 권장: 이 유형의 물건은 보수적 투자자에게 절대 부적합합니다. 다른 물건 검토를 강력히 권장합니다.
🟡 중간 위험 감수 투자자	⚠️ 극도로 신중한 검토 (대금지급 실패 원인 분석 후에만 검토)	대금지급 실패 원인을 정확히 파악 물건 자체의 하자 여부 확인 임대관계 및 점유 상황 정확한 조사 법률 전문가 자문 필수	🔴 투자 중단 신호 물건 자체 하자 확인 시 법적 분쟁 소지 발견 시 임대차 분쟁 위험 높을 시 🟡 신중 검토 신호 실패 원인이 개인 사정일 경우 물건 하자 없음 확인 전문가 자문 결과 긍정적 ⇒ 최종 권장: 대금지급 실패 원인에 대한 명확한 분석 없이는 참여를 권하지 않습니다.
🔴 공격적 투자자 (고수익 추구)	💰 적극 검토 가능 (고위험-고수익 구조를 이해하고 리스크 관리 역량 보유 시)	대금지급 실패 원인 정밀 분석 물건 하자 여부 전문가 검증 극도의 저가 매수로 리스크 상쇄 동탄 신도시 개발 호재 활용 법적 분쟁 대응 능력 확보	🟢 투자 진행 신호 실패 원인이 개인 사정 확인 물건 하자 없음 전문가 검증 법적 분쟁 위험 낮음 동탄 지역 성장 잠재력 확인 관련 경험 및 전문가 네트워크 보유 ⇒ 최종 권장: 대금지급 실패 원인 분석 경험이 풍부하고 관련 전문가 네트워크를 보유한 투자자만 참여를 고려해야 합니다. 단순히 저가라는 이유만으로 접근하는 것은 매우 위험합니다.

💡 경매 초보자를 위한 팁

1. 대금지급 실패 이력 확인 필수: 매각 후 소유권 이전 실패 원인 분석
2. 임대관계 조사: 현재 점유 상황 및 임대차 관계 정확한 파악
3. 전문가 상담: 부동산 전문 변호사 상담 필수
4. 보증금 준비: 매수신청보증금 20% 고액 준비 필요

 

💡 경매 초보자를 위한 주의사항

이 물건은 일반적인 경매 물건과 달리 연속 대금지급 실패라는 치명적인 리스크를 가지고 있습니다.

• 16회 매각 시도는 시장에서 실질적 거래 성사의 어려움을 의미
• 대금지급 실패 이력은 물건 자체의 근본적 문제 가능성 시사
• 매수신청보증금 20% 고부담으로 초보자에게 부적합

 

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